万科“求生”

2018-10-12 20:03:13来源:VRZINC


国庆前夕,万科秋季例会的一声“活下去”,让整个房地产行业人心惶惶。但是好戏还在后头,万科随后搞出的两件大新闻:一是趁着国庆黄金周降价促销,厦门万科·白鹭郡十一推出的100套特价房,5分钟秒光;二是收购华夏幸福的部分项目进入环京楼市。

一边降价卖房,一边斥巨资买地,万科这个房地产的“老大哥”兜里到底卖的是什么药?一时之间,坊间的各种揣测言论频出,什么“假哭惨”、“戏精,说一套做一套”、还有“自己喊着活下去,其实是要别人活不下去”等等言论不一而足。万科这个老大哥,一时变成了人们眼中的老狐狸。

可事实到底如何?手握1595.52亿元资金,负债率低于众多房企的万科,为何还要喊出活下去的口号?若要细细盘道一番,恐怕离不了这三个原因:

1、楼市进入调整期,而调控政策或将继续加码;

2、艰难时刻整个房地产行业暴露出来的资金问题;

3、万科转型失败。

一、楼市进入调整期

今年的冬天,来得有点早,尤其是对于房企来说。

表现在房地产市场上,是先行指标——访客上门量显著下滑。国庆黄金周期间,中国证券报走访部分热点城市楼市发现,即使多个楼盘推出了假期打折活动,但不少楼盘访客数量不及以往,市场总体较为清淡;另据中原地产数据显示,8月新盘整体去化率只有2成,已经跌到了2017年以来的最低位。

究其原因,还是因为今年来全国楼市调控持续高压态势。要知道,仅今年前8个月,全国主要城市楼市调控已达近300次。这要是还没点效果,玩呢?

更关键的是7月31日召开的中共中央政治局会议,这次的会议强调“坚决遏制房价上涨”,什么意思呢?以往的各种调控用的一般都是“控制房价过快上涨”,可以涨但是要慢一点。但这一次的意思直接了当:房价不许再涨了!前期政策调控的效果逐渐显现叠加7·31政策定调,部分地区楼市突然转冷也就不足为奇了。

房地产高压的调控政策,无疑将直接影响房地产市场的需求,对于那些投机炒房的人来说,没有升值可能的房子已不再具有吸引力;而对于刚需人群来说,房价不仅不会涨,反而有可能下跌,那为什么不再等等看呢?反正不着急买就是了。需求一旦降下来,价格下跌还会远吗?

但需要强调的是,如果从目前的数据来看,媒体铺天盖地的“寒冬”论调,可能还不大准确,如今的楼市转更像是一场调整。数据显示,全国所有城市中,下降的城市占比约为20%,上涨的城市约为30%,有涨有跌的城市大概占50%。

中原地产研究中心统计数据显示,截至日前,发布2018年前9月销售业绩的企业合计超过26家。9月销售依然处于高位,26家企业合计9月单月销售3789亿。前9月,这26家房企合计销售额达到3万亿,平均同比上涨幅度达到了37.3%。在已经公布销售业绩的26家房企中,9个月销售额就破千亿的企业多达10家。

这说明全国房地产市场蛋糕还在做大,大型房企也跟着全国大势水涨船高。

那么问题就来了,明明销售数据还在增长,房企为什么这么悲观,甚至打起了价格战?

这还要从房企面临的巨大资金压力说起。

二、房企的困境

缺钱,就是如今房企集体面临的困境。而财大气粗的地产商们,怎么说没钱就没钱了呢?主要有三方面的原因。

第一,不断收紧的调控政策导致房企的融资渠道大幅收缩;第二,房企资金的主要来源——购房者首付和按揭贷款也受限购限贷等因素的严重限制。最后,偿债高峰的来临,也没有给房企足够的喘息机会。

简单来说,就是赚不到钱,借不到钱,又有大笔钱等着还。而在如此普遍且巨大的回款压力下,大型房企以及中小房企的情况出现了分化。

大型房企为了实现年度回款目标,纷纷启动了以价换量策略,“价格战”一触即发。

据房地产研究机构克而瑞发布的研报显示,地产商折扣意愿从8月底就开始增强。8月27日,中海地产南宁多盘联动,8折礼惠全城;8月30日,恒大针对旗下280个城市646个楼盘推出8.9折等特惠活动。此后,多家房企跟进打折。9月,阳光城广西区域推出“9月购房特惠季,7大项目礼惠广西”活动;碧桂园南京仙林东四盘联动,首付1成,首开、龙湖、富力等房企也有不同程度的优惠。

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而由于基本面对棚改货币化依赖度较大,近期货币化安置政策又逐渐离场,市场份额收缩下,中小房企已经到了生死徘徊的边缘。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,对中小型房企来说,若资金压力大,则会转让部分项目,类似部分楼盘会转让,这样其实已经属于被收购了。若是再恶化,不排除整个企业股权都会被转让,这会面临被完全收购的风险。

事实上,这种情况已经发生了。据每日经济新闻报道,今年以来已经有多家中小型房企被并购,比如中天城投在2017年4月更名为中天金融后,当年8月即宣布资产重组,至今年3月最终确定以246亿元出售中天城投全部股权,彻底剥离原有地产业务;中航地产则将房地产开发业务全部转给保利地产,并更名为中航善达。

除去房企本身的资金压力,对接下来调控持续加码的预期更是让业界悲观到底。目前来看,房企对未来的调控预判集中在三点:

1、调控仍在继续。以北京为例,9月北京市政府出台多个最新政策,内容涵盖个人住房公积金、城市规划、产业的禁止和限制等多个方面。

2、取消商品房预售制。9月21日,广东省房地产协会下发文件提出,“建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售”。一旦预售取消,最直接的影响就是房企周转速度变快,高周转模式就此终结,这必然带来房地产行业的全面洗牌。

3、房地产税会加快推出。房地产税由于涉及大量利益调整,至今仍然众说纷纭,《21世纪经济报道》曾披露,今年4月份,房地产税法草案曾在系统内部征求过意见,省级人大、省级财政等相关部门都参与其中。总之箭在弦上,什么时候推出不过是时间问题。

万科求生

如果说上述的困境只是近忧,那么对于房地产市场见顶的远虑,更是如达摩克里斯之剑一般,悬挂在众多房企的头顶。

房地产行业的天花板——人口城镇化率已经逼近60%,距离70%的城镇化红利节点仅有10%左右的余量。卫计委在2015年的一次会议中表示,中国的城镇化率将在2030年达到70%,这意味着房地产市场的增量市场将变为存量市场。

对于房地产企业来说,需求端的见顶意味着住宅规模发展的不可持续。那么,如何在2030年到来之前找到新的发展之路?显然才是万科喊出“活下去”的内在逻辑。

万科早先的判断是,住房全面短缺时代已经结束了。现在房地产的主要矛盾是不平衡和不充分的问题。而一个经济体在房地产建设进入成熟期之后,围绕着不动产的服务业规模会超过房地产本身。所以早在2012年,万科就开始了转型之路。当时,郁亮主导提出向城市配套服务商、城乡建设与生活服务商转型,万科将更重视投资、资本运作、物业运营和资产管理。

但时至今日,6年时间过去,房地产开发销售及其收入仍是万科的绝对收入来源。其2018年中报显示,万科的转型业务集中于长租公寓、物流地产、商业运营、教育、养老等,但这一部分的营收占比不到5%。

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郁亮真的很焦虑,因为事实证明转型是非常困难的事情,而且万科从事的多个转型业务都存在小概率事件也会导致高风险的情况。他指出:“类似自如(长租公寓)事件,以及一些小概率、高风险事件,比如教育的性侵问题、养老的责任事故、在建工地的重大安全事故等,一旦发生,只有关门。”

那选择一弃了之?或许是最好的选择。但今天的万科,它的第一大股东是深圳国企深圳地铁,它必须谈时代、谈社会责任,研究如何与社会一起建立伦理规范,使得社会所需要的业务能够在正常的环境中健康地发展起来。

进退两难之下,郁亮坦诚:“万科今天的焦虑在于我们前方没有现成的道路,万科最大的焦虑在于如何找到新的发展渠道、路径与方法!”

写在最后

当楼市进入调整期,郁亮赶在2018年四季度开始前按下了暂停键。他强调:“我们所有行为都‘收敛聚焦’到保证万科‘活下去’。”

基于此,万科会在未来进行阶段性的业务线调整:1、回归房地产开发主业。2、减掉一些新业务。在开发业务上,万科会重点关注新业务发展、现金流、实现股东回报的有序增长;非开发业务上,关注投入和产出的匹配问题,严重不匹配的项目必须要调整;风险和收益严重不匹配的业务必须要调整;做了三年还未做成的业务不要再做;做了三年仍然靠万科内部资源内生增长的业务,也不要做。

从逆势取地来看,万科长期依然看好房地产存在较大的机会,尤其是大都市圈房地产。但如果从自身长远发展来看,万科要怎么长久的活下去、更好的活下去,还需要时间来探索。

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